ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ

Чем выше цены на квартиры, тем больше желающих приобрести жилье, заключив договор пожизненного содержания с одиноким пенсионером, нуждающимся  в помощи и поддержке.  В последние годы такой способ решения «квартирного вопроса» становится все популярнее.

Что же это за договор? По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона- отчуждатель передает в собственность другой стороне — приобретателю жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется предоставить отчуждателю пожизненное материальное обеспечение в натуре в виде жилья, питания, ухода и необходимой помощи.

Отчуждатель имеет право требовать от приобретателя предоставления обусловленного договором материального обеспечения, а приобретатель несет обязательства — предоставить отчуждателю материальное обеспечение и уход.  У приобретателя могут возникнуть два обязательства параллельно:  обеспечивать отчуждателя содержанием и обеспечить уход (пожизненно), но обязанность по содержанию поглощает обязательства по уходу.

Сторонами в договоре пожизненного содержания является отчуждатель и приобретатель. Отчуждателем может быть физическое лицо независимо от возраста и состояния здоровья. Приобретателем может быть физическое и юридическое лицо, а могут быть несколько физических лиц. Приобретателем имущества по договору может быть такое лицо, которое может и способна предоставить отчуждателю обусловленное договором материальное обеспечение. Также такой может быть заключен отчуждателем в пользу третьего лица.

Договор пожизненного содержания (ухода) относится к договорам, для которых предусмотрена обязательная письменная форма и нотариальное удостоверение. Несоблюдение данного требования влечет признание договора недействительным. Нотариус, заверяя договор, должен проверить документы, необходимые для отчуждения имущества.

Если предметом договора является недвижимость, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности на отчуждаемую недвижимость переходит к приобретателю только с момента регистрации договора.

КАКИЕ ОБЯЗАННОСТИ ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ПО ДОГОВОРУ ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ (УХОДА)?

Приобретатель по договору пожизненного содержания должен быть способным предоставить отчуждателю обусловленное договором надлежащее материальное обеспечение. Исполнение договора заключается в предоставлении всех видов материального обеспечения в натуре в соответствии с содержанием договора. При заключении договора пожизненного содержания стороны должны определить все виды материального обеспечения, объем, способы и формы. По общему правилу должны быть определены  вид и количество питания — сколько раз в сутки, калорийность и отдельные элементы. Поскольку данный договор предусматривает возможность ухода, то стороны должны четко определить, в чем именно будет заключаться уход. Необходимо в договоре определить условия, формы, способы ухода, их периодичность, качество и содержание. Если в договоре определено, что отчуждатель требует медицинского обслуживания, то надо указать, какого именно — общего или специального, какие лекарства необходимы, их количество и примерная стоимость. Пожизненное содержание может предоставляться в четко определенной денежной сумме, очередность выплат денежных сумм должна быть определена в договоре. Приобретатель может предоставить какую — либо необходимую помощь, которая необходима отчуждателю.

Однако, некоторые виды содержания или материального обеспечения нельзя четко определить заранее при заключении договора. В случае возникновения спора, он должен решаться, руководствуясь принципами разумности и справедливости, учитывая состояние отчуждателя и необходимые расходы приобретателя.

Согласно законодательству, приобретатель обязан в случае смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не было предусмотрено договором пожизненного содержания (ухода).

Если часть имущества отчуждателя перешла к его наследникам, расходы на его погребение должны быть справедливо распределены между ними и приобретателем.

Также в обязанности приобретателя входит обеспечение отчуждателя жильем. То есть в случае получения приобретателем в собственность дома (квартиры) отчуждателя, он должен предоставить материальное обеспечение в натуре. В договоре должно быть  четко определено: какая комната будет предоставлена отчуждателю, ее размер, местонахождение (этаж), отопление (температура в комнате), освещение. Приобретатель обязан предоставить отчуждателю жилье, не ухудшая при этом условий, предусмотренных договором пожизненного содержания.

Стоимость договора пожизненного содержания может выражаться не только в денежной сумме, но и в материальном обеспечении в натуре. Материальное обеспечение, которое получает отчуждатель ежемесячно, может определяться в денежной сумме, в свою очередь подлежит индексации в установленном законе порядке.

На имущество, отчуждаемое по договору пожизненного содержания, у приобретателя возникает право собственности. Но данное право собственности ограничено, поскольку приобретатель не имеет права до смерти отчуждателя продавать, дарить, менять, передавать в залог или в собственность другому лицу на основании другой сделки.

кредиторы приобретателя не имеют права обратить взыскание на имущество приобретателя, переданное по договору пожизненного содержания в течение жизни отчуждателя. С правом собственности на имущество к приобретателю переходит и риск случайной гибели вещи. Случайная гибель имущества не освобождает последнего от обязанностей, возложенных на него договором.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ ПРЕДУСМОТРЕНА ВОЗМОЖНОСТЬ ЗАМЕНЫ ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ПО ДОГОВОРУ ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ.

В случае, когда приобретатель в силу определенных обстоятельств не в состоянии в дальнейшем оказывать надлежащее материальное обеспечение отчуждателю, обязательства в соответствии с договором могут перейти к членам его семьи, но для этого необходимо обязательное согласие отчуждателя. Если из членов семьи приобретателя никто не пожелает взять на себя обязанности приобретателя, то эти обязанности можно передать другому лицу, но с согласия отчуждателя и членов семьи приобретателя.

Отчуждатель в свою очередь имеет право возражать передачи обязанностей приобретателя по договору пожизненного содержания другому лицу. В свою очередь приобретатель вправе обратиться в суд для решения этого вопроса.

Стороны в договоре пожизненного содержания могут предусматреть  замену имущества, которое было передано приобретателю. То есть приобретатель и отчуждатель при определенных обстоятельствах, которые возникли в процессе действия договора пожизненного содержания могут договориться о замене вещи на другую. В этом случае объем обязанностей приобретателя может быть по договоренности сторон изменен или оставлен неизменным.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ ПРЕДУСМОТРЕНЫ СЛУЧАИ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ.

Договор пожизненного содержания может быть расторгнут на основании решения суда, по требованию отчуждателя или третьего лица в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей. Невыполнение обязанностей или ненадлежащее исполнение обязанностей не всегда приводит к прекращению договора. Отчуждатель вправе предъявить иск о возмещении убытков. В исключительном случае существует возможность подать иск не о прекращении действия договора пожизненного содержания, а об обязанности приобретателя выполнить в натуре обязанности, взятые на себя, или о взыскании денежной компенсации всех видов материального обеспечения, указанных в договоре.

Приобретатель вправе прекратить договор только в том случае, когда по независящим от него обстоятельствам его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять приобретателю надлежащее материальное обеспечение, обусловлено в договоре.

Смерть отчуждателя имущества является одним из условий прекращения договора пожизненного содержания.

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ (УХОДА).

В случае прекращения действия договора вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения приобретателем обязанностей по договору пожизненного содержания предусмотрена возможность возврата отчуждателю имущества.

Если приобретатель отказывается добровольно вернуть имущество, приобретенное им по договору, отчуждатель имеет право обратиться в суд. Все расходы, которые понёс приобретатель в пользу отчуждателя не возмещаются.

В случае расторжения договора в связи с невозможностью его дальнейшего выполнения приобретателем по основаниям, которые имеют существенное значение, суд может оставить за приобретателем право собственности на часть имущества, с учетом продолжительности времени, в течение которого он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.

Правовые последствия смерти приобретателя? Согласно договору пожизненного содержания приобретатель обязан содержать отчуждателя пожизненно. В случае смерти приобретателя обязанности по договору пожизненного содержания переходят к его наследникам. Наследники должны продолжить удерживать отчуждателя согласно заключенному договору пожизненного содержания. Наследник по завещанию может отказаться от принятия имущества, которое было передано отчуждателю, право собственности переходит к наследнику по закону.

Если у приобретателя нет наследников или они отказались от принятия имущества, переданного отчуждателем, отчуждатель приобретает право собственности на это имущество. В этом случае договор пожизненного содержания автоматически прекращается.

Таким образом, договор пожизненного содержания является гораздо более выгодным для приобретателя способом получения недвижимости чем её покупка. Однако, как показывает практика, собственное жилье с неработоспособным  человеком в «нагрузку» — это все же нелегкое бремя. Как материальное, так и психологическое. Ведь приобретатель недвижимости вынужден долгие годы не только регулярно платить пенсионеру деньги, но и терпеть его капризы, а нередко еще и дополнительно обеспечивать уборку квартиры, доставку продуктов, надлежащий медицинский уход (это может быть предусмотрено договором). При этом не исключено, что внезапно нагрянут невесть откуда родственники отчуждателя и заставят того подать в суд на расторжение договора, а не добившись своего, возьмутся сводить счеты с новыми хозяевами жилья.

С Уважением!

Юрист Адвокатского бюро «Максима Хартова»

Динник Андрей