Аренда (найм) жилья (форма договора, права и обязанности сторон, расторжение договора и другие существенные условия)

Аренда жилья, это одно из самых распатроненных договорных отношений. Тяжело найти в наше время человека, который хотя-бы раз не арендовал жилье, в связи с этим не редко возникают конфликты между арендатором и арендодателем. Поэтому в этой статье, дабы предупредить в будущем нежелательные проблемы, связанные с арендой,   мы разъясним существенные условия договорных отношений, на которые необходимо обратить внимание при аренде жилья, которые будут касаться как арендатора, так и арендодателя.

Вопрос аренды жилья в Украине, регулирует глава 59 Гражданского кодекса Украины (ГК), также в данной главе определен порядок аренды жилья с выкупом.

Договор аренды жилья заключается в письменной форме, договор аренды с выкупом подлежит обязательной нотариальной регистрации.

Предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем. Арендатор жилья в многоквартирном доме имеет право пользования имуществом, которое обслуживает дом.

Сторонами в договоре аренды жилья могут быть физические и юридические лица. Если арендатором является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц. В случае изменения владельца жилья, переданного в аренду, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя.

Арендатор обязан использовать жилье лишь для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии. Арендатор не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилья без согласия арендодателя. Арендатор обязан своевременно вносить плату за жилье. Арендатор обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором аренды.

В договоре аренды жилья должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с нанимателем. Эти лица приобретают равные с арендатором права и обязанности по пользованию жильем. Арендатор несет ответственность перед арендодателем  за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним.

Если арендаторами жилья есть несколько человек, их обязанности по договору найма жилья являются солидарными. Порядок пользования жильем арендатором и лицами, постоянно проживающими вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора — устанавливается по решению суда.

Арендатор и лица, постоянно проживающие вместе с ним, имеют право по их взаимному согласию и с согласия арендодателя вселить в жилье других лиц для постоянного проживания в нем.

Ремонт арендованного жилья

Текущий ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять арендатор, если иное не установлено договором. Капитальный ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять арендодатель, если иное не установлено договором. Переоборудование жилого дома, в котором находится жилье, переданное в аренду, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жильем, не допускается без согласия арендптора.

Плата за пользование жильем

Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре аренды жилья. Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жильем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера. Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если иное не установлено договором или законом. Арендатор вносит плату за пользование жильем в срок, установленный договором аренды жилья. Если срок внесения платы за пользование жильем не установлен договором, наниматель вносит ее ежемесячно.

Арендные платежи по договору аренды жилья с выкупом — периодические платежи, которые лицо-арендатор платит предприятию-арендодателю в соответствии с условиями договора аренды жилья с выкупом в течение всего срока действия договора. Арендные платежи включают платежи на выкуп выбранного лицом-арендатором жилья, вознаграждение (доход) арендодателя. Лицо-арендатор также обязан компенсировать предприятию-арендодателю расходы, определенные законом.

Срок договора аренды жилья

Договор пренды жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.

Преимущественные права арендатора жилья

В случае истечения срока договора аренды жилья, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора аренды жилья арендодатель  может предложить арендатору заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить арендатора об отказе от заключения договора на новый срок. Если арендодатель не предупредил арендатора, а арендатор не освободил помещение, договор считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок.

Если арендодатель отказался от заключения договора на новый срок, но в течение одного года заключил договор найма жилья с другим лицом, арендатор вправе требовать перевода на него прав арендатора и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок.

В случае продажи жилья, которое было предметом договора аренды, арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение.

Договор субаренды жилья

По договору субаренды жилья арендатор с согласия арендодателя передает на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование субарендатору. Субарендатор не приобретает самостоятельного права пользования жильем. Договор субаренды жилья является возмездным. Размер платы за пользование жильем устанавливается договором субаренды. Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды жилья. В случае досрочного прекращения договора аренды жилья одновременно с ним прекращается договор субаренды. К договору субаренды не применяется положение о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Расторжение договора аренды жилья

Арендатор жилья вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом арендодателя за три месяца. Если арендатор освободил помещение без предупреждения, арендодатель вправе требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если арендодатель докажет, что он не мог заключить договор аренды жилья на таких же условиях с другим лицом.

Арендатор вправе отказаться от договора найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем. Досрочное расторжение договора аренды жилья с выкупом до момента вступления арендодателем права на жилье осуществляется в порядке, определенном законом. Договор аренды жилья с выкупом может быть расторгнут в случаях, определенных законом.

Договор аренды жилья, может быть, расторгнут по решению суда по требованию арендодателя в случае:

— невнесения арендатором платы за жилье в течении шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз;

— разрушения или порчи жилья арендатором или другими лицами, за действия которых он отвечает.

По решению суда арендатору  может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья. Если в течение срока, определенного судом, арендатор  не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску арендодателя принимает решение о расторжении договора аренды жилья. По просьбе арендатора суд может отсрочить исполнение решения не более чем на один год.

Договор аренды части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть, расторгнут по требованию арендодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого арендодателя и членов его семьи. Арендодатель должен предупредить арендатора о расторжении договора не позднее, чем за два месяца.

Если арендатор жилья или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранения этих нарушений. Если арендатор или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилье не по назначению или нарушать права и интересы соседей, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды жилья.

В случае расторжения договора аренды жилья арендатор и другие лица, которые проживали в помещении, подлежат выселению из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого жилья.

Аренда жилья с выкупом

Аренда жилья с выкупом является особым видом  аренды жилья и может предусматривать уступки арендодателем права требования долга другому лицу — выгодоприобретателю. По договору аренды жилья с выкупом одна сторона — предприятие-арендодатель передает второй стороне — физическому лицу (лицу-арендатору) жилье за плату на долговременный (до 30 лет) срок, по истечении которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора.

Предприятие-арендодатель приобретает право собственности на предварительно выбранное лицом-арендатором жилье с целью дальнейшей передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом такому лицу и осуществляет распоряжение таким жильем до его полного выкупа.

Существенными условиями договора аренды жилья с выкупом являются:

— наименование сторон;

— характеристики жилья, по которому устанавливаются отношения аренды с выкупом;

— срок, на который заключается договор;

— размеры, порядок формирования, способ, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра;

— условия досрочного расторжения договора;

— порядок возврата средств, в случае досрочного расторжения или прекращения договора;

— права и обязанности сторон;

— ответственность сторон;

— другие условия, определенные законом.

Договор аренды жилья с выкупом является документом, свидетельствующим о переходе права собственности на недвижимое имущество от предприятия-арендодателя к лицу-арендатору с отлагательными обстоятельствами, определенными законом.

Управляющий

Адвокатским бюро Максим Хартов